La normativa italiana prevede criteri molto precisi per la ripartizione delle spese condominiali, allo scopo di garantire equità tra i proprietari delle singole unità immobiliari. Il principale riferimento legislativo in materia è l’articolo 1123 del Codice Civile, che disciplina come e secondo quali criteri suddividere gli oneri derivanti dalla gestione e manutenzione delle parti comuni di un edificio in condominio.
Criterio generale: ripartizione in base ai millesimi
Il metodo base per suddividere le spese è quello proporzionale ai millesimi di proprietà. Ogni condomino deve partecipare alle spese comuni in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’intero edificio. Questa percentuale è definita all’interno delle tabelle millesimali, un documento essenziale e obbligatorio in ogni condominio, in cui a ciascun appartamento viene attribuito un numero di millesimi che rappresenta la quota di proprietà rispetto al totale di 1000.
Le spese ripartite secondo questo criterio comprendono tipicamente la manutenzione ordinaria degli spazi comuni, la pulizia delle scale, l’illuminazione condominiale, la cura di giardini e cortili e altre voci necessarie per l’utilizzo e la sicurezza degli ambienti condivisi.
Non è ammessa, salvo esplicito accordo unanime tra i condomini e apposito inserimento in regolamento contrattuale, la divisione delle spese in parti uguali, nemmeno per servizi apparentemente utilizzati in modo equivalente da ciascun condomino, come il citofono o il giardino condominiale.
Eccezioni: criteri di uso e godimento
Sebbene la regola dei millesimi sia il principio cardine, il Codice Civile individua specifiche fattispecie in cui la suddivisione delle spese segue logiche diverse, legate al diverso uso o utilità che ciascun condomino può trarre da un bene o servizio comune. Questo approccio mira ad aumentare la giustizia nella spartizione degli oneri, tenendo conto delle differenti esigenze o dei benefici realmente ottenuti.
- Criterio proporzionale all’uso: Quando un bene o un servizio viene utilizzato in maniera diversa dai vari condomini (ad esempio, l’ascensore che serve solo alcuni piani, o il riscaldamento centralizzato a consumo), le spese si dividono in proporzione all’uso effettivo che ciascuno può farne. Anche qui la suddivisione deve essere equa e motivata. Si applica il secondo comma dell’art. 1123 del Codice Civile.
- Criterio separato per servizi non comuni a tutti: Se una parte dell’edificio o un impianto serve solo alcune unità (ad esempio tetti, lastrici solari, scale o cortili ad uso esclusivo di pochi condomini), le relative spese gravano solo su chi ne trae specifico vantaggio, secondo il terzo comma dell’art. 1123 del Codice Civile.
Situazioni tipiche nella prassi riguardano proprio ascensori che non sono utilizzabili dai negozi a piano terra — che possono essere esentati dai relativi costi — o impianti comuni che servono solo una scala separata.
Il ruolo del regolamento condominiale e delle delibere
Il regolamento condominiale gioca un ruolo fondamentale nella gestione delle spese. Può contenere criteri specifici per la ripartizione, prevedendo anche deroghe ai principi di legge, purché accettati da tutti i condomini tramite la loro approvazione all’unanimità o mediante specifici patti inseriti negli atti di acquisto delle proprietà.
Oltre al regolamento, le assemblee condominiali possono deliberare, a maggioranza, la ripartizione di alcune particolari spese, ma sempre rispettando i limiti imposti dalla legge. Le decisioni assembleari possono essere impugnate dai condomini che ritengano la divisione non equa o contraria alle norme vigenti.
Il regolamento può anche proporre criteri aggiuntivi, come l’esenzione di alcune unità dalle spese di determinati servizi o la divisione dei costi di aree e impianti in base a particolari esigenze della comunità condominiale.
Obbligo al pagamento e tipologie di spese
Tutti coloro che detengono un diritto reale sull’unità immobiliare sono obbligati al pagamento delle spese condominiali: non solo i proprietari, ma anche usufruttuari, titolari di diritti di uso o di abitazione, secondo il beneficio tratto dalla cosa comune. La legge disciplina in modo dettagliato anche le situazioni in cui la proprietà e il godimento dell’unità sono separati: ad esempio, tra nudo proprietario e usufruttuario, specificando la quota di spesa spettante a ciascuno.
Le spese condominiali possono essere distinte in:
- Spese ordinarie: riguardano la gestione corrente e la manutenzione delle parti e dei servizi comuni, come pulizia, luce, riscaldamento centralizzato, manutenzione ascensori, giardini e aree verdi.
- Spese straordinarie: coprono interventi una tantum o di ampia portata, quali la ristrutturazione delle facciate, il rifacimento dei tetti, la sostituzione di impianti centralizzati, la messa in sicurezza dell’edificio.
Le modalità di ripartizione rimangono le stesse: per millesimi, a meno che la natura dell’intervento non consenta un’applicazione degli altri criteri indicati dalla legge.
Un altro aspetto importante riguarda la riscossione: l’amministratore condominiale emette i bollettini relativi alle rate, secondo il piano di riparto approvato in assemblea, e può agire in via giudiziale nei confronti dei morosi per recuperare le somme spettanti al condominio. L’obbligo al pagamento, secondo la normativa vigente, è cogente ed esigibile anche coattivamente.
Ripartizione delle spese e questioni particolari
Vi sono situazioni che possono sembrare complesse e che spesso diventano fonte di controversie tra condomini. Alcuni esempi ricorrenti:
- Ascensori: anche chi abita ai piani bassi paga, ma in misura inferiore risultando comunque tenuto a contribuire ai costi di manutenzione, modernizzazione o rifacimento dell’impianto se collegato in qualunque modo alla parte comune.
- Riscaldamento centralizzato: la spesa si suddivide in parte fissa — proporzionata ai millesimi di proprietà — e in parte variabile, calcolata sui consumi effettivi, con obbligo di installare contabilizzatori di calore dove tecnicamente possibile.
- Lastrici solari e coperture: la manutenzione straordinaria compete a tutti i condomini che dal tetto traggono utilità (ad esempio la protezione dall’acqua), con ripartizione proporzionale secondo l’uso e la copertura delle unità sottostanti.
- Proprietà e diritti minori: quando il proprietario e l’usufruttuario coincidono, il pagamento compete a quest’ultimo per le spese ordinarie, mentre le spese straordinarie ricadono sul proprietario.
La normativa prevede dunque situazioni puntuali e ben delineate. Ulteriori dettagli normativi e giurisprudenziali sono rintracciabili nell’articolo 1123 e seguenti del Codice Civile, fonte regolatrice primaria della materia.
In ogni caso, la trasparenza nella gestione e un regolamento dettagliato restano strumenti indispensabili per prevenire controversie e garantire una convivenza armoniosa tra i diversi soggetti coinvolti in un organismo complesso come il condominio.
